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Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit dient zur Finanzierung eines Bauvorhabens. Übliche Kreditgeber sind Banken, Bausparkassen, die KfW, Landesförderinstitute und Versicherungen. Zur Absicherung verlangen diese die Eintragung eines Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld.
Bei Baukrediten handelt es sich meist um Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, endfällige Darlehen oder Cap-Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Berechnung und Rückzahlung von Zins und Tilgung.
Der typische Baukredit ist das Annuitätendarlehen, bei dem sich die Raten sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Dadurch verringert sich die Darlehensschuld schrittweise, während der Tilgungsanteil an der stets gleichen Rate zunimmt.
Beim Tilgungsdarlehen dagegen ist der Tilgungsanteil über die gesamte Laufzeit festgelegt. Da der Zinsanteil sich jedoch mit jeder Rate verringert, sinkt diese und damit die Belastung für den Schuldner monatlich.
Beim endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer lediglich die Zinsen für die unverändert bleibende Darlehenssumme. Diese muss am Ende des Darlehenszeitraums in einer Summe beglichen werden. Dies hat den Vorteil einer geringen monatlichen Belastung, da die Raten keinen Tilgungsanteil enthalten.
Beim Cap-Darlehen wird kein fester Zinssatz vereinbart, dieser orientiert sich vielmehr am Marktgeschehen. Für Zinserhöhungen wird eine maximale Obergrenze, der „Cap“, festgelegt, der den Darlehensnehmer vor unkalkulierbaren Risiken schützt. Dabei kann der Kreditnehmer von einem sinkenden Zinsniveau profitieren. Da sich aber bei steigenden Zinsen die Belastung erhöht, sollte vor dem Abschluss die Zinsentwicklung sorgfältig erwogen werden.

Worauf muss man beim Beantragen eines Baukredits achten?

Zunächst müssen alle Finanzierungskosten zur Ermittlung des Kapitalbedarfs genau durchgerechnet und das vorhandene Eigenkapital ermittelt werden. Als Differenz ergibt sich der Kreditbedarf.
Für welches Darlehensangebot man sich entscheidet, darf nicht allein vom Zinssatz abhängig sein, da andere Faktoren die Gesamtkreditkosten wesentlich beeinflussen. So ist für die meisten Baukredite die Zinsbindung zeitlich beschränkt. Nach Ablauf dieser Zeit müssen die Zinsen neu verhandelt oder das Darlehen umgeschuldet werden. Sind inzwischen die Immobilienpreise gesunken, kann der Wert der Immobilie unter den Beleihungswert gefallen und damit die Absicherung des Restdarlehens nicht mehr gegeben sein. Dann wird der Kreditgeber weitere Sicherheiten oder einen Risikoaufschlag auf den Zins fordern. Kommt es zu keiner Einigung, wird er den Kreditvertrag kündigen. Der Kreditnehmer ist dann gezwungen, schnellstmöglich für eine Anschlussfinanzierung zu sorgen. Ist dies unmöglich, kann die Immobilie einer Verwertung im Zuge einer Zwangsversteigerung zugeführt werden.
Ist die finanzielle Situation des Kreditnehmers angespannt, kann eine Tilgungsaussetzung für einen gewissen Zeitraum vereinbart werden, die sich der Gläubiger meist mit einem erhöhten Zinssatz bezahlen lassen wird. Sinnvoll ist dies nur, wenn der Schuldner am Ende des genannten Zeitraums eine verbesserte Finanzlage erwartet.
Vor der Vertragsunterzeichnung ist die Beleihungsgrenze wichtig, denn eine Immobilie kann nicht zu 100% ihres Wertes mit einer Grundschuld belastet werden. Um das Kreditausfallrisiko zu minimieren, sind Belastungen in einer Höhe zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes üblich, wovon oft noch Sicherheitsabschläge abgezogen werden. Der restliche Kreditbedarf muss durch andere Sicherheiten, wie die Abtretung einer Lebensversicherung, abgesichert sein. Hierbei ist zu bedenken, dass die Kreditzinsen immer höher werden, je weiter sich man der Beleihungswertgrenze nähert.

Welche Kostenfallen gibt es beim Baukredit?

Bei einem Baukreditvertrag können bei ungenügender Prüfung im Laufe der Jahre unerwartete Entwicklungen auftreten, welche die finanzielle Belastung massiv erhöhen. Die hauptsächlichen Knackpunkte sind Zinsbindungsfristen, Nebenkosten und Baumängel.
Zinsbindungen bei Baukrediten werden meist für 5 bis 30 Jahre festgelegt. Meist steigt der Kreditzins mit zunehmender Bindungslaufzeit, da die Unsicherheiten bezüglich der Kreditmarktentwicklung größer werden. Bei kürzeren Zinsbindungsfristen hat allerdings außer dem Kreditnehmer auch der Kreditgeber größere Flexibilität. Nach dem Auslaufen der Frist wird der Kreditgeber die Zinsen dem Marktwert besonders dann anpassen, wenn das Zinsniveau gestiegen ist. Bei fallenden Zinsen lässt die Bereitschaft einer Anpassung nach unten eher zu wünschen übrig.
Zu den gern übersehenen Nebenkosten gehört die Option, den Baukredit in mehreren Teilbeträgen je nach Bauabschnitt abrufen zu können. Eigentlich spart man dadurch zwar Kreditzinsen, andererseits berechnen aber die Kreditgeber für diese Option Bereitstellungszinsen.
Dasselbe gilt für Sondertilgungen: wenn der Kreditnehmer mit außerplanmäßigen Einnahmen rechnet, wird er die Möglichkeit einer Sondertilgung in den Kreditvertrag aufzunehmen. Dabei wird aber nicht immer deutlich, dass diese Option durch Gebühren erkauft wird. Wer nicht sicher ist, tatsächlich eine Sondertilgung leisten zu können, der sollte lieber die Finger davon lassen. Ist die Möglichkeit von Sondertilgungen nicht festgelegt, so kann der Schuldner zwar vorzeitige Rückzahlungen vornehmen, der Gläubiger wird jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wodurch der Zinsspareffekt wieder aufgefressen werden kann.
Baumängel können sowohl bei einem Neubau als auch bei vorhandenen Objekten den Finanzierungsbedarf erheblich erhöhen. Grundsätzlich sollte man bei besonders günstigen „Schnäppchen“ auf der Hut sein und auf jeden Fall einen Gutachter beauftragen. Die geringen Kosten eines Gutachtens können dem Finanzierungsbedarf zugeschlagen werden, die enormen Kosten für Nachbesserungen und Renovierungen dagegen nicht. Bei Vertragsabschluß ist darauf zu achten, dass die Gutachtenkosten in die Gesamtberechnung eingeflossen sind. Selbst wenn ein Gutachten vorliegt, sollte bei der Finanzierung ein Sicherheitspolster einkalkuliert werden, damit man nicht bei jeder Kleinigkeit in finanzielle Bedrängnis gerät.

Wie erkennt man einen günstigen Baukredit?

Ein günstiger Baukredit garantiert einen niedrigen Zinssatz über eine möglichst lange Vertragsdauer, lässt aber die Möglichkeit von Sondertilgungen zu. Alle Kreditnebenkosten werden von Anfang an aufgeführt, auf mögliche künftige Entwicklungen wird hingewiesen. Zur Absicherung von Kreditgeber und Kreditnehmer wird ein Gutachten empfohlen. Ein Kreditangebot, das diese Punkte erfüllt, kann als vertrauenswürdig angesehen werden und ist wahrscheinlich günstiger als ein marktschreierisches Werbeangebot mit Dumping-Zinsen.

Staatliche Informationsquellen zum Thema Baukredite:

• die erste Anlaufstelle sollte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sein, die zinsgünstige Kredite für Bauherren über Hausbanken vergibt
• zur Baufinanzierung über einen Wohn-Riester-Vertrag siehe die Website des Bundesministeriums für Arbeit und Sozialordnung (BMAS)
• die Bundesländer vergeben Kredite über Landeskreditanstalten, Oberste Baubehörden oder Investitionsbanken
• Maßnahmen zur Energieeinsparung werden durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert
• Arbeitnehmersparzulagen und Wohnungsbauprämien werden vom Bund über die Finanzbehörden gewährt

Fazit

Wegen der langfristigen Bindung durch einen Baukreditvertrag ist vor Vertragsunterzeichnung die finanzielle Leistungsfähigkeit genau zu prüfen. Eine Überschätzung kann fatale Folgen haben. Da sich die Konditionen vieler Kreditgeber oft erheblich unterscheiden, kann ein Vergleich erhebliche Summen einsparen. Der vordergründig billigste Baukredit muss nicht der günstigste sein, da sich viele Faktoren auf die Summe der Gesamtbelastung auswirken. Die Möglichkeit staatlicher Förderungen und zinsgünstiger Kredite ist zu prüfen.

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